全维创新，天禾机构精益重塑投资模型

随着我国人口、金融、土地红利的减退,疫情黑天鹅事件加剧经济下行压力,经济由高速增长转变为高质量增长。城镇化率不断提升,房地产行业规模见顶,市场需求及购买力明显透支,近年来房企经营毛利不断下降,房地产传统相对粗放型的发展已经不能满足企业现代化管理要求,房企必须做出调整,从而适应新的常态。自2017年来,随着房地产调控政策的不断加码,“三条红线”的出台、融资规模的不断收紧,叠加各地收紧的预售以及资金监管政策,房地产业逐步进入了深度调整期。

2021年以来,中央及各地政府陆续出台各种政策,加码稳地产。全国共有209个省市出台385次房地产放松政策,需求端主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴,降低LPR、降低首付比例等,供给端主要涉及放宽预售、放松预售资金监管、放松土拍等。既给企业纾困,防范并化解企业偿债风险,又给市场减压,然而稳地产政策效果并不明显。国家统计局数据显示,2022年7月商品房销售规模在年中高增后回落,7月全国商品房分别销售环比下降超四成;同比则分别下降29%,较6月降幅继续扩大。房地产企业一边努力化解流动性风险,一边着手从发展战略、管理模式、产品思路等方面进行结构化调整。

在强大的发展惯性下,房地产企业要做出调整是一个长期、阵痛的过程。在现阶段,根据自身优势,寻找合适的路径与方法,就成为企业的最务实的选择。天禾机构致力于在房企转型各个阶段,针对其所具备的优势点,提供专业的服务,在各项业务推进上与房企相互促进,合作共赢。

1、投融资思维转变

天禾机构执行董事于雨帆,自2010年起就负责投融资业务。在融资方面,多年来与资金方各大银行、信托公司等对接融资方案,操盘多个大项目融资放款工作,累计实现融资放款金额300亿以上,其中不乏突破常规融资手段之举,于雨帆能够用其专业的融资知识及资源,超常规完成项目融资工作。在投资方面,倡导多元化投资、不过度投资;主导投资过地平线等多个头部初创企业,项目方面负责过多个项目的一二级开发及棚户区改造项目投资运营管理,一级二级项目拿地可行性研究,一级项目及棚户区改造项目实施方案编制,成本审计管理等工作;

2、投资模型塑造

常规投资业务均属于以点带面型,常规投资人关注的焦点多以项目本体为主,于雨帆在业内首次提出投资链条概念,其带领团队搭建投资业务全链条数字化模型,在投资拓展的城市进入、项目的研判分析、项目的竞合策略实施、投后管理以及各阶段的房地产形式发展判断上具有独到的见解,能够全方位多维度思考投资业务,形成闭合的投资收益系统,在过往公司的投资业务上具备极高的话语权。

3、锚定目标收益

于雨帆认为,房企以往的“高负债、高周转、高增长”发展模式将不复存在,房企首先要在思想上回归稳健,一要重视规模、利润和负债的平衡,二要坚持长期主义,以时间换空间,保障项目利润的同时让住宅回归居住属性。

通过这一轮大洗牌,前期奉行高杠杆、高周转、盲目追求规模的房企都陷入现金流的阵痛之中,而稳健型房企和深耕型房企则受益于良好的资金流转效率。未来房企将由规模导向和速度导向的发展模式,转向产品力导向和服务力导向。